不動産賃貸経営者は要注意！ 居住用賃貸建物の仕入税額控除

　今回は、建物を取得して、居住用として賃貸するときの
建物の取得に係る消費税の取り扱いについてご紹介致します。

　不動産賃貸経営をされている方は必見です。




●令和２年10月より取扱いが変わりました

　マンションやアパートを
賃貸する目的で建物を建築した際には、
その建物の建築費・購入費に消費税が課されます。

一般に建築費や購入額は高額となりますので、
その消費税額も大きな金額になります。

　この建物を居住用として賃貸するときは、
建物の取得に係る消費税は
非課税の売上げ（住宅の貸付け）
に対応するものであるため、
賃貸する側の仕入税額控除は、
採用する計算方法により、取扱いが異なりました。

(1)「個別対応方式」…控除できない

(2)「一括比例配分方式」又は「全額控除」
…控除する余地あり

　(2)を用いるため、金の売買により課税売上割合を
意図的に引上げる事例もあったことから、
居住用賃貸建物に係る消費税は、
すべて控除できないこととなりました。


●税抜き1,000万円以上の建物等が制限対象

　制限対象となる「居住用賃貸建物」を
大まかに言うと、次のようなものになります。

(1)　住宅の貸付けの用に供しないことが
明らかな建物以外の建物であること

(2)　税抜きの対価が1,000万円以上である建物・建物附属設備

例えば、ホテル・旅館や販売までの間、
居住用賃貸を行わないことが確実な販売用不動産のような、
客観的に「課税売上げのみに対応するもの」は、
仕入税額控除の制限対象となりません。それ以外のものが、
制限対象の「居住用賃貸建物」となります。

ただし、居住用賃貸建物に商業用賃貸部分（課税売上げ部分）
と居住用賃貸部分（非課税売上げ部分）がある場合に、
これを合理的に区分しているときは、
商業用賃貸部分の仕入税額控除は制限されません。


●事務所賃貸に変えた場合・譲渡した場合

　この新しいルールにより仕入税額控除の制限を
受けた建物について、
調整期間（大まかに言うと３年間）中に、
次のような状況に変わった場合には、
仕入れに係る消費税額の調整が行われます。

(1)　建物を課税賃貸用に供した場合
(2)　建物を他の者に譲渡した場合

　この場合、取得時に仕入税額控除が適用できなかった
消費税額のうち、課税売上げ（(1)又は(2)）に対応する部分
として一定の算式により計算した金額を、
仕入税額控除の消費税額に加算します。